(Bloomberg) — El mercado de bienes raíces comerciales de EE. UU. ha estado en crisis desde el inicio de la pandemia de COVID-19. Pero la comunidad de New York Bancorp nos recordó que algunos prestamistas apenas están empezando a ver los problemas.
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Las decisiones del banco de recortar sus dividendos y reservas de acciones hicieron que sus acciones cayeran un récord del 38% y arrastraron el índice bancario regional KBW a su peor día desde el colapso del banco de Silicon Valley en marzo pasado. El banco japonés Ozora Bank exacerbó las preocupaciones inmobiliarias cuando advirtió sobre una pérdida asociada con las inversiones en bienes raíces comerciales estadounidenses, lo que provocó una caída de sus acciones en las operaciones asiáticas.
Esta preocupación refleja la continua caída de los valores de los bienes raíces comerciales, junto con la dificultad de predecir qué préstamos específicos pueden fracasar. Lo que define esta etapa es el cambio hacia el trabajo remoto inducido por la pandemia y el rápido aumento de las tasas de interés, que han encarecido la refinanciación para los prestatarios estresados. El inversionista multimillonario Barry Sternlicht advirtió esta semana que el mercado de oficinas se encamina hacia pérdidas de más de 1 billón de dólares.
Para los prestamistas, eso significa la posibilidad de más incumplimientos, ya que algunos propietarios luchan por pagar los préstamos o simplemente abandonan los edificios.
«Ésta es una cuestión enorme que el mercado debe tener en cuenta», dijo Harold Bordwin, director de Keen-Summit Capital Partners LLC en Nueva York, que se especializa en renegociar propiedades en dificultades. «Los balances de los bancos no tienen en cuenta el hecho de que hay muchos bienes inmuebles que no se amortizarán al vencimiento».
Moody's Investors Service dijo que estaba revisando si rebajar la calificación crediticia de New York Community Bancorp a basura tras los acontecimientos del miércoles.
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Los bancos enfrentan casi $560 mil millones en vencimientos de bienes raíces comerciales para fines de 2025, según Tripp, lo que representa más de la mitad de toda la deuda inmobiliaria que vence durante ese período. Los prestamistas regionales en particular están más expuestos a la industria y probablemente se verán más perjudicados que sus pares más grandes porque carecen de grandes carteras de tarjetas de crédito o negocios de banca de inversión que los aíslen.
Los préstamos inmobiliarios comerciales representan el 28,7% de los activos de los bancos pequeños, en comparación con sólo el 6,5% de los bancos grandes, según un informe de JPMorgan Chase & Co. publicado en abril. Esta exposición ha provocado un escrutinio adicional por parte de los reguladores, que ya estaban en alerta máxima tras la agitación bancaria regional del año pasado.
Si bien los problemas inmobiliarios, especialmente para las oficinas, han sido evidentes en los casi cuatro años transcurridos desde que golpeó la pandemia, en cierto modo el mercado inmobiliario ha estado en el limbo: las transacciones han disminuido debido a la incertidumbre entre compradores y vendedores sobre el valor de los edificios. . Ahora, se espera que la necesidad de abordar los inminentes vencimientos de deuda (y la posibilidad de que la Reserva Federal reduzca las tasas de interés) provoque más operaciones que demuestren cuán bajos se han vuelto los valores.
Estas caídas pueden ser marcadas. El Aon Center, la tercera torre de oficinas más alta de Los Ángeles, se vendió recientemente por 147,8 millones de dólares, aproximadamente un 45% menos que su precio de compra anterior en 2014.
«Los bancos (bancos comunitarios, bancos regionales) tardaron mucho en valorar las cosas al mercado porque no tenían que hacerlo, las mantenían hasta el vencimiento», dijo Borduin. «Están manipulando el valor real de estos activos».
Préstamos multifamiliares
A la tensión que rodea a los pequeños prestamistas se suma la imprevisibilidad de cuándo y dónde pueden ocurrir hipotecas en mora, y sólo unas pocas moras pueden causar estragos. New York Community Bancorp dijo que el aumento en el cargo estaba relacionado con un edificio cooperativo y una propiedad de oficinas.
Si bien las oficinas son un área de especial preocupación para los inversores inmobiliarios, la mayor exposición inmobiliaria de la empresa proviene de los edificios multifamiliares, donde el banco posee alrededor de 37.000 millones de dólares en préstamos residenciales. Casi la mitad de estos préstamos están respaldados por edificios con alquiler controlado, lo que los hace vulnerables a las regulaciones del estado de Nueva York aprobadas en 2019 que limitan estrictamente la capacidad de los propietarios para aumentar los alquileres.
A finales del año pasado, la Corporación Federal de Seguro de Depósitos obtuvo un descuento del 39% cuando vendió alrededor de 15.000 millones de dólares en préstamos respaldados por edificios con alquiler regulado. En otra señal de los desafíos que enfrentan estos edificios, casi el 4,9% de los edificios con alquiler estabilizado en la ciudad de Nueva York que tienen préstamos titulizados estaban en mora en diciembre, tres veces la tasa de otros edificios residenciales, según Analyse Tripp basado en cuando propiedades quebraron. edificio.
«Prestamista conservador»
New York Community Bancorp, que adquirió parte de Signature Bank el año pasado, dijo el miércoles que el 8,3% de sus préstamos residenciales se consideran en mora, lo que significa que tienen un alto riesgo de mora.
«El Banco Central de Nueva York ha sido un prestamista más conservador en comparación con el Signature Bank», dijo David Aviram, director de Maverick Real Estate Partners. «Sin embargo, debido a que los préstamos garantizados por propiedades multifamiliares con alquiler estabilizado representan un porcentaje mayor del libro de arrendamiento del New York Commercial Bank que sus contrapartes, el cambio de 2019 en las leyes de alquiler puede tener un impacto más significativo».
Cada vez hay más presión sobre los bancos para que reduzcan su exposición al sector inmobiliario comercial. Si bien algunos bancos detuvieron las ventas de préstamos senior debido a la incertidumbre durante el año pasado, se espera que comercialicen más deuda ahora que el mercado se está descongelando.
El Canadian Imperial Bank of Commerce recientemente comenzó a comercializar préstamos para propiedades de oficinas en dificultades en los Estados Unidos. Mientras que los préstamos para oficinas estadounidenses representan sólo el 1% de la cartera total de activos, las ganancias de CIBC han disminuido debido a mayores provisiones para pérdidas crediticias en este sector.
“La proporción de préstamos que los bancos han declarado morosos hasta ahora es una gota en el océano en comparación con los impagos que se producirán durante 2024 y 2025”, dijo Aviram. «Los bancos todavía están expuestos a estos importantes riesgos, y una posible caída de las tasas de interés el próximo año no resolverá los problemas de los bancos».
–Con la ayuda de Sally Bakewell.
(Actualizaciones sobre la advertencia inmobiliaria del Banco Aozora en el segundo párrafo)
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