Tanto los compradores como los inquilinos pueden sentir alivio a finales de este año a medida que los precios de las viviendas se estabilicen, las tasas hipotecarias bajen y el crecimiento de los precios de los alquileres siga desacelerándose.
Los economistas esperan que la Reserva Federal deje de subir las tasas de interés por un tiempo mientras monitorea los datos económicos entrantes, algunos de los cuales son de la crisis bancaria que ha llevado a un endurecimiento de los préstamos.
Esto podría permitir que las tasas hipotecarias caigan aún más desde sus máximos del otoño pasado y dar a los compradores un respiro para aprovechar los precios de las viviendas que están bajando desde sus máximos.
Pero primero, el Congreso debe evitar una crisis y trabajar en el techo de la deuda para evitar un incumplimiento sin precedentes, un evento que podría destrozar el sistema financiero de EE. UU., según los expertos.
El límite de la deuda se cierne sobre el mercado de la vivienda
Un impago de la deuda estadounidense podría ser devastador para los compradores de viviendas, ya que los economistas predicen que los costos de compra, que ya son altos, aumentarán en dos dígitos.
En este peor de los casos sin precedentes, el mercado se congelaría efectivamente a medida que aumentan las tasas hipotecarias y caen las ventas de viviendas.
Los costos de compra de viviendas pueden aumentar un 22 por ciento, ya que las tasas hipotecarias superan el 8 por ciento en caso de incumplimiento de pago de la deuda, según un nuevo análisis de la empresa de bienes raíces Zillow.
«En general, se parece mucho al impacto de lo que sucedió a principios del año pasado, cuando las tasas hipotecarias aumentaron drásticamente de poco más del 3 por ciento, subiendo varios puntos en un período de aproximadamente medio año. Eso arrastró al mercado. La vivienda se descarriló, convirtiéndolo de crecimiento de precios a precios decrecientes”.
Pero Tucker dijo que las ventas más bajas de viviendas serán un factor más importante.
“En nuestra predicción de lo que sucederá en este incumplimiento representa, según nuestras estimaciones, 700.000 ventas de viviendas menos en el año y medio posterior a este incumplimiento”, dijo Tucker, y agregó que esto pone a cientos de miles de personas en ambos lados del mundo. trato dejado fuera del mercado.
Sin embargo, Estados Unidos nunca ha dejado de pagar su deuda, y la asequibilidad de la vivienda puede evitar otro golpe.
¿Qué esperas de las tasas hipotecarias?
Las rápidas subidas de tipos de la Fed durante el año pasado pesaron mucho sobre los tipos hipotecarios, que alcanzaron mínimos históricos a principios de la pandemia y provocaron un auge de las compras.
El endurecimiento monetario del banco central mediante el aumento de las tasas de interés penetró en el mercado hipotecario y empujó las tasas de interés al alza.
Las altas tasas hipotecarias combinadas con un inventario ajustado y altos precios de compra han obstaculizado la asequibilidad para muchos compradores, especialmente para los compradores más jóvenes que buscan su primera casa.
Sin embargo, una vez que las tasas volátiles se estabilizan después de alcanzar un máximo de 7,08 por ciento a fines del otoño pasado, la tasa récord sigue siendo alta. Después de caer por tercera semana consecutiva, la hipoteca de tasa fija promedio a 30 años se encuentra justo por debajo del 6,4 por ciento.
«La caída de esta semana continúa la tendencia lateral reciente en las tasas hipotecarias y es un cambio positivo respecto de los aumentos récord del año pasado», dijo Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac.
“Si bien la inflación sigue siendo alta, su tasa de crecimiento ha sido moderada y se espera que disminuya durante el resto de 2023. Esto debería ser un buen augurio para la trayectoria a largo plazo de las tasas hipotecarias”.
Varias proyecciones económicas muestran que la tasa de interés fija a 30 años cae a un rango bajo del 6 por ciento al final del año. Los datos de los proyectos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios podrían caer hasta un 5,5 por ciento.
¿Habrá más subidas de tipos de la Fed?
El presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, dijo al comienzo de una serie de aumentos de tasas del banco central que el mercado de la vivienda necesitaba hacer una corrección para que las viviendas fueran más asequibles.
Los precios de las viviendas se han enfriado drásticamente durante el último año junto con la inflación, y los economistas esperan que la Fed detenga cualquier aumento adicional.
El economista jefe de Zonda, Ali Wolf, le dijo a The Hill que es probable que la Fed haya terminado de subir las tasas de interés, al menos por ahora.
“Los funcionarios de la Reserva Federal informaron que quieren hacer un seguimiento de cómo los 10 aumentos hasta ahora han afectado la economía, especialmente porque a menudo hay una brecha entre las tasas más altas y los cambios en el crecimiento económico”, dijo Wolf.
Agregó: «Si vemos estadísticas de empleo o cifras de inflación más sólidas de lo esperado, los funcionarios de la Fed pueden sentir la necesidad de aumentar las tasas de interés nuevamente».
La inflación disminuyó en abril, marcando el aumento de tasa anual más bajo desde 2021, según el Índice de Precios al Consumidor (IPC) publicado esta semana.
Tucker de Zillow agregó que la Fed puede tomarse un descanso de los aumentos mientras continúa evaluando las consecuencias de varias quiebras de bancos regionales.
«Creo que probablemente quieran tomarse un tiempo para ver cómo el sistema financiero digiere los efectos de los recientes cierres de bancos y tratar de entender cómo los canales de crédito que surgen están comenzando a restringir un poco el crédito», dijo.
Los alquileres van camino de seguir cayendo
La demanda de alquiler se desaceleró 11y Los datos de la correduría de bienes raíces Redfin mostraron un aumento de solo 0,3 por ciento en abril, respectivamente. Al mismo tiempo, el año pasado, las rentas promedio requeridas aumentaron más del 16 por ciento.
La desaceleración en el crecimiento de los precios se debe en gran parte a la gran cantidad de unidades que llegan al mercado. Los edificios terminados de cinco o más unidades aumentaron un 60 por ciento año tras año en marzo a 484,000 sin ajustar la estacionalidad. Este negocio de rápido crecimiento ha llevado la tasa de vacantes al 6,4 por ciento, el nivel más alto en dos años.
El economista jefe adjunto de Redfin, Taylor Marr, dijo a The Hill que espera que el crecimiento de los precios de los alquileres continúe desacelerándose, pero sin margen de maniobra financiero para los inquilinos.
“Se espera que los alquileres se muevan lateralmente en la segunda mitad del año, para evitar grandes aumentos, pero en su mayor parte no generarán muchos ahorros para los inquilinos existentes”, dijo Marr en un correo electrónico.
Agregó: «Se espera que los aumentos en la oferta (por ejemplo, nuevas construcciones multifamiliares) se desaceleren para fin de año y la demanda se mantenga estable, mucho menos que los aumentos repentinos durante la pandemia a medida que se formaron muchas nuevas viviendas de alquiler. .»
Otros economistas en la tendencia de la renta señalaron la disminución en el crecimiento de la renta medido por el índice de precios al consumidor.
El vicepresidente y economista jefe de RealPage, Jay Parsons, escribió en RealPage.com análisis Después de la publicación del IPC, aunque las cifras de crecimiento de los alquileres fueron solo un 0,1 por ciento más bajas que el mes anterior, lo que importaba era la tendencia.
«Este es un gran problema para los observadores de la inflación y las tasas (incluidos los inversionistas de condominios) porque el alquiler es la variable más grande en la categoría más grande del IPC: vivienda», escribió Parsons.
La vivienda, que representa alrededor del 40 por ciento de la inflación subyacente, aumentó un 0,4 por ciento mes a mes en abril y fue el mayor contribuyente al aumento mensual general de la inflación.
¿Qué nos depara el precio de la vivienda?
Los precios de las viviendas han crecido rápidamente durante el auge inmobiliario de la pandemia, con ganancias de dos dígitos en algunos mercados. Pero el crecimiento de los precios se desaceleró durante la segunda mitad del año pasado y en la temporada de compras de primavera.
Moody’s Analytics espera que los precios de las viviendas unifamiliares caigan un 4 por ciento, según Pronóstico moderno.
Matt Walsh, economista de Moody’s Analytics, dijo que hay señales de que lo peor puede estar en el retrovisor. Sin embargo, espera que los volúmenes de ventas se mantengan bajos en comparación con la pandemia, y los datos recientes apuntan a una débil temporada de compra de viviendas.
Pero agregó que los precios podrían caer desde sus máximos incluso cuando los volúmenes de ventas se estabilicen.
«Si bien una caída del 10% en los precios de la vivienda es importante, la próxima corrección estará muy lejos del colapso que siguió a la burbuja inmobiliaria de la década de 2000», concluyó.
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